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BTO 是什麼?自地自建 8 個專業解答!


BTO (Build to Order) 自地自建、共購土地自建,堪稱近年房產熱門關鍵字,有別於過去單純的購房方式,買入後針對現有格局、裝潢進行調整,自地自建具備的首要重點即是整體自由,無論是居住環境、建築外觀、室內格局與裝潢都將操知己手,實踐切合理想的夢想宅。然而,自地自建真的只是擁有一塊地那麼簡單嗎?有感於潮流正盛、網友問題滿天飛,編輯特別邀請擅長自地自建的 黃巢設計工務店 設計師黃建華與讀者分享,集結建築設計、室內設計及營建工程團隊的他們,將以此增建案為例,運用專業解析自地自建的疑難哉問。




Q1:請簡單介紹「自地自建」
自地自建就是自己的地蓋自己的房子,產權獨立,自己的天、自己的地,所有的空間都能依照自己的喜好及使用習慣,透過專業做最適當的規劃,以黃巢設計來說,將從使用者角度出發,讓需求結合建築,其格局、建材、品牌也都能隨著屋主喜好,同時控管預算、避免過度花費,創造量身訂做的專屬好宅。




Q2:規劃時屋主通常會注重什麼呢?
屋主通常對於房間數和空間大小比較在意,另外就是使用的便利性,最後才會考慮到美感的部分,因此做為專業設計者,必須幫屋主把關及做出適當建議。




Q3:針對自地自建的土地權有哪些需要注意?
都市中的土地要注意到的是畸零地的部分,若是屬於畸零地,那必須去做畸零地調處始得興建,實務上遇過此種案例會花比較多時間,其他的土地,在權利上只要不是被越界侵占,不會有太大問題。

Q4:此案為增建,方便說明價格嗎?一般自地自建的價格又該如何計算?
此案雖為增建,但實際上與重建相去不遠,因為只留下原結構部分,並且重新檢討補強結構,以符合結構強度,建築執照也是重新申請,此案建築及室內裝修約為 1300 萬,一般自地自建建築物可略抓 10 萬以上一坪(台北因地質及其他關係,成本會再高一些),還要視選擇建材數量及價格做增減,室內裝修的部分則要視需求而定。




Q5:由於自地自建會存在建築法規問題,能以此案為例與我們簡要分享嗎?
此案雖為增建,但在法規上其實與重建相去不遠,一般自地自建會依照每一塊處地的建蔽率及容積率做規劃設計,有些區域的土地有規定屋頂形式、建築物顏色、建築高度,其實還有更多規則,像是面臨道路退縮等,無法在此一一列舉,建議購買土地前先做專業諮詢,才不會買到無法興建或是無法滿足需求建築的土地。

Q6:自地自建與住宅設計的差異?規劃時又著重考量哪些因素?
住宅設計是以既定的框架去做修改,能夠改變的格局有限,因為會牽涉到結構、管道間、衛浴管線及水電管線等,自地自建卻能從土地開始規畫起,先從使用者需求談起,把室內格局和建築一起檢討,尺寸比例都能事先安排,讓蓋好的房子能夠完全符合使用者需求。




Q7:對您而言,自地自建目前遇到的最大挑戰為?
預算是自地自建中最大的挑戰之一,但在我們的實際案例中,能夠協助業主向銀行申請土地及建築融資,興建完成後再轉為一般房貸。因此,只須部分自有資金就能興建,再來是基地是否處於易施工的位置,有些基地位於小巷弄中,施工出入相當不方便;然後是地質,像是台北市的地質就不太好,因此要特別注意是否需要做地質改良,結構系統也要加強。一般而言,我們做的建築即使是小透天,也要求基本要做筏式基礎,這也是一般人不了解為何建築成本會較高的原因,因為我們認為,安全才是建築第一考量的因素。

Q8:最後,請提供欲自地自建的屋主建議?
價格雖為大眾的首要考量,但優良的規劃設計才能成就高品質的建築及室內裝潢,每個專業都是經驗的累積,蓋房子是一輩子的事,因此安全、穩固更是關鍵。



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2018 年 04 月 11 日  編輯  Alice Peng
   

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